Участки для промышленного строительства (УПС) – востребованная категория территорий, на площади которых осуществляется возведение производственных объектов различных масштабов, предприятий, разнообразных промышленных объединений. Подобное назначение обуславливает предъявление к таким участкам особых требований.
Подбирая участок под промышленное строительство, необходимо производить серьезные инженерные исследования, определить степень возможного воздействия ПС на экологию, распланировать расположение санитарных зон, и иные важные факторы.
Какие особенности свойственны территориям ПС
УПС относят к землям промназначения. Указанные территории могут располагаться возле жилых массивов, и на них юрлицам разрешается реализация производственной деятельности и взаимосвязанных с ней процессов, обеспечивающих возможность функционирования объектов промышленности (заводов, предприятий, фабричных производств и относящихся к ним зданий административного назначения, складов, котельных и др.).
Регламент эксплуатации земель промназначения определяется Земельным Кодексом РФ (глава 16, статьи 7 и 38).
Регистрацию участков СП осуществляют организации местной администрации, после представленного специалистами заключения о целесообразности промышленного строительства, сформированного в ходе исследования геологических особенностей местности, состояния и рельефа почвы, имеющихся подъездных путей, степени удалённости УПС от транспортных развязок.
Выбор УПС осуществляется на основании особенностей его последующего целевого употребления. На сегодня законодательно разрешены следующие виды пользования такими землями:
- размещение мощностей производств и вспомогательных сооружений;
- добыча ресурсов недр;
- прокладывание транспортных магистралей;
- возведение объектов атомной энергетики;
- строительство военно-промышленных, оборонных сооружений, объектов, имеющих отношение к космической отрасли.
Промышленные предприятия не рекомендуется размещать слишком близко от жилых массивов, домов.
Промышленный участок выбирается в соответствии с возможностями допустимой эксплуатации, утвержденными производственными нормативами и технической документацией для конкретных отраслей и объектов.
Общие требования, предъявляемые к участкам под ПС
Участок для промышленного строительства, требования, правила выбора:
- Если производственной организацией предполагается отправка и прием грузов ЖД транспортом, то между ней и ближайшим ЖД узлом должно быть налажено железнодорожное сообщение.
- Площадь под строительство не должна иметь существенных перепадов рельефа, но при этом обладать определенным уклоном (благодаря чему обеспечивается отведение лишней влаги, образовавшейся вследствие дождя, таяния снега.
- Обустройство площади под ПС не должно требовать проведения существенного объема земляных работ.
- Параметры грунта должны быть в соответствии к предполагаемому виду строительства.
- Участок ПС не допускается размещать над местами разработки полезных ископаемых, карстовыми пещерами, на территориях с вероятностью схода оползней. В случае необходимости возведения промышленных объектов в указанных “рискованных” местах, все планируемые действия должны быть согласованы с соответствующими надзорными органами. Помимо этого, должны быть приняты должные профилактические меры, для обеспечения сохранности возведенных построек, конструкций и непрерывности процесса функционирования производственного оборудования.
- Для обеспечения производственных нужд весомым преимуществом будет наличие на строительном участке промышленности водного источника и природных условий для отведения стоков.
Экономически перспективным решением будет выбор территории для ПС неподалёку от населённых пунктов либо предприятий со схожими или смежными видами деятельности, уже существующими инженерными, энергетическими и транспортными коммуникациями. Преимущества такого расположения, как правило – в возможности кооперации для урегулирования вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, плюс взаимовыгодное сотрудничество.
Строительство промышленных объектов запрещено осуществлять на следующих видах земель:
- участки (I пояс) вблизи водоемов, находящихся под санохраной;
- курортные и санаторные зоны;
- городские зоны озеленения;
- территории со статусом заповедной или природоохранной зоны.
Инженерные и юридические аспекты выбора ПС участка
Определяющее значение при подборе участка для ПС имеет заблаговременный тщательный анализ всех возможных рисков. Чтобы впоследствии не иметь проблем с возможными материальными убытками, производится всестороннее изучение территории.
Инженерное обследование позволит проанализировать степень и качество транспортной доступности к участку, возможность подключения к коммуникационным сетям. Кроме этого, необходимо установить собственников прилегающих к участку ПС территорий, по которым проложены транспортные пути, и урегулировать вопросы пользования (чтобы в ходе строительства не возникло дополнительных финансовых претензий с их стороны).
В случае расположения участка ПС вблизи трасс федерального значения, необходимо получение полной информации, касающейся возможности присоединения к данным магистралям. Подобные действия актуальны и для подключения к различным коммуникациям и инженерным сетям. Продающая сторона должна предоставить полный набор сведений, касающихся договорных обязательств с поставщиками ресурсов и мощностей.
Чтобы обеспечить безопасность сделки и её юридическую чистоту, необходимо определить соответствие принадлежности земли указанному собственнику, обращая особенное внимание на правоустанавливающую документацию.
Если текущий собственник владеет участком менее 3 лет, юридический контроль должен осуществляться особенно тщательно (вплоть до определения даты приватизации, установления наличия судебных, административных и иных тяжб и обременений относительно данной территории).
Не рекомендуется приобретать промышленный земельный участок у неизвестного юридического лица – в этом случае финансовые риски при расторжении сделки по определенным законом обстоятельствам (например, продавец является банкротом, или участок выступает в качестве залога банку), как правило, ложатся на покупателя. Внесенную сумму предварительного взноса, произведенную при заключении договора купли-продажи никто не вернёт.
Немаловажное значение при выборе участка под конкретное направление промышленной застройки имеет изучение градостроительных документов, анализ ограничений и разрешений использования предлагаемых земель.
ПС участок в защитно-санитарной зоне
Санитарно-защитная зона представляет собой территориальные площади, расположенные вокруг фабрик, заводов и иных предприятий, производственные отходы которых (стоки, выбросы отработанных газов в атмосферу) могут оказывать негативное воздействие на экологию.
На территории СЗЗ запрещено возведение жилых строений, обустройство рекреационных зон, санаториев, курортов, объектов спорта, учреждений образования, садоводческих хозяйств, участков под ижс и дачное строительство.
Для каждого промышленного объекта установлен определённый класс опасности (I - V), параметры и регламенты которого регулируются нормативными документами СанПин.
Экологические требования, предъявляемые к участку ПС
Экологический аудит (анализ состояния грунта, особенностей рельефа, глубины нахождения грунтовых вод и др.) земельных площадей, на которых предполагается промышленное строительство, рекомендуется производить до подписания договора о приобретении участка. Это поможет избежать крупных денежных штрафов, если впоследствии выяснится, что произошли критические нарушения и несоответствия утвержденным СНиП показателям и нормам. Срок давности по взысканиям, связанным с нарушениями санитарно-экологических нормативов, составляет 20 лет.
