Развитие производств с течением времени создало необходимость внесения в положения земельного законодательства отдельной категории территорий – земля промышленного значения. На данных площадях возводятся различные промышленные объекты, фабрики, ведётся строительство различных перерабатывающих предприятий. В этой статье мы детально рассмотрим, что представляет собой земля промназначения, и ознакомимся с нюансами её использования.
Земля промназначения: что это такое?
К данной категории территорий относятся земельные участки различной площади, расположенные вне пределов населённых пунктов. Основное назначение данных земель – создание благоприятных возможностей для ведения юридическими лицами производственной деятельности, обеспечения возможности эксплуатации оборудования промышленного назначения.
На "промзонах" могут размещаться различные функциональные производственные помещения, цеха, склады, административные здания и иные сооружения, наличие которых необходимо для эффективного функционирования завода или фабрики.
С более подробным описанием того, что представляет собой земля промназначения (ЗПН) вы можете ознакомиться, изучив информацию по теме в Земельном Кодексе Российской Федерации (глава 16). Этой же статьёй регулируются принципы организации производства на указанной категории территорий.
Направления использования ЗПН могут быть различными. Для удобства контроля и классификации выделяют ряд допустимых вариантов разрешённого использования таких участков:
- земля промназначения для возведения производственных зданий и инфраструктуры;
- земля промназначения, на которой будет производиться добыча полезных ископаемых (газ, нефть, руды и др.) либо осуществление геологических изысканий;
- территории под строительство объектов атомной энергетики;
- земля промназначения, выделяемая под организацию транспортного сообщения;
- земли безопасности и оборонного значения;
- земля промназначения для прокладывания разного рода коммуникаций;
- территории космической деятельности.
Решение о придании земельному участку статуса промышленной земли принимает местная администрация. В ходе принятия данного решения анализируются производственная целесообразность географической локации данного участка, информация о рельефе и характеристиках грунта, а также удалённость земельного объекта от населённых пунктов и транспортных путей (расположение промышленных земель вблизи от жилых объектов запрещено).
Размеры площадей под промышленную деятельность зависят от того, к какой категории разрешённого использования заявленные участки относятся, производственных нормативов (индивидуальных для каждой отрасли) и от технических регламентов конкретного объекта промышленного значения.
В связи со стремительным развитием экономики отмечается дефицит земель промышленной категории. Данную проблему государство решает посредством изменения статуса земельных площадей.
Земли промышленного назначения: продажа, покупка, аренда
Владельцем такого земельного участка может быть физическое лицо, частная компания, государственные либо муниципальные структуры. В отношении земельных участков промышленного назначения допускается совершение любого вида законодательно разрешённых сделок с недвижимостью: сдача в аренду либо безвозмездное пользование, продажа, покупка земли, дарение и др.
Единственным неприятным нюансом, о котором нужно знать, до того, как купить землю промназначения, может стать ограничение по виду разрешённого использования. Став собственником такой земли, предприниматель сможет использовать её только для указанных целей.
Арендаторами промышленных земель могут выступать не только российские, но и зарубежные компании и бизнесмены. Землю в аренду может предоставлять как государство, так и индивидуальные собственники.
При нарушениях целевого использования, если участок был арендован у частного лица, ответственность возлагается на него. В случае, когда территории в аренду предоставляет государство, цели деятельности указываются арендатором ещё в ходе подачи заявки, а после прописываются в договоре. Это позволяет исключить намерения использовать участок не по назначению.
Определяющим моментом в стоимости аренды либо приобретения промышленной земли выступают наличие необходимой для производства инфраструктуры и свойства самой земельной площадки. Если водоснабжение, электричество, газ, канализационные системы отсутствуют, покупка земли обойдется очень дёшево.
Но, если учесть расходы на последующее строительство, обустройство коммуникаций и бесконечные продолжительные согласования разрешений на то или иное действие в госучреждениях, то становится понятно, что в большинстве случаев приобретение и оформление земли промназначения на таком участке не выгодно ни по затратам времени, ни по возможной финансовой окупаемости.
Что можно строить на землях промышленного назначения?
На территориях промышленного назначения допускается возведение строительных объектов, по своим характеристикам и назначению соответствующих разрешённому для данных участков виду разрешённого использования. Строительство жилых домов на землях промышленного назначения не допускается. Также запрещено в промышленных зонах строить объекты социального значения: больничные стационары, школы и др. Исключено возведение объектов культуры: музеев, художественных школ, выставочных залов и др.
При выявлении построек, не соответствующих регламенту, проводится судебное заседание, в ходе которого принимается решение об их демонтаже (сносе), а к владельцу участка применяются меры административного взыскания в виде штрафа.
Собственник участка земли промышленного назначения имеет определённые обязательства по содержанию данных территорий, в которые входят:
- охрана окружающей среды вокруг места расположения предприятия;
- обеспечение сохранности сигнальных знаков (меток), с помощью которых производится обозначение границ участка;
- использование земель в строгом соответствии с санитарными нормативами, установленными для конкретного региона;
- своевременная выплата необходимых платежей за землю;
- планомерное освоение, на территории промышленной зоны не должно быть незадействованных участков.
С развитием городов и сельских поселений, в последнее время часто встречаются ситуации, когда жилые строения "вторгаются" в промзону. Проблем с законом, как правило, не возникает, но ровно до того времени, когда предприятие-владелец промышленного земельного участка не запланирует расширение производства, либо проведение дополнительной инфраструктуры.
Из данной ситуации есть только один законный выход – изменение категории земельного участка (оформление земли промназначения с изменением её статуса). Например, жилые строения можно возводить на землях сельхозназначения, населённых пунктов. Но такое решение подходит не для всех категорий использования промышленных земель. Поэтому к изменению категории земли необходимо относиться очень внимательно.
Изменение категории промышленной земли
Решение вопросов, имеющих отношение к изменению категории участков земли, регулируется положениями Федерального Закона (закон №172, от 12 декабря 2004 года), а также Земельным Кодексом Российской Федерации.
Процедура перевода земель различных категорий в промышленные достаточно сложна. Обратное же изменение, напротив, оформить намного проще. В случае присвоения землям промышленного назначения другой категории использования, существует только два нюанса, на которые необходимо обратить особое внимание:
- Здания и сооружения, присутствующие на территории промышленной зоны, при переводе её в другую категорию, необходимо снести. Изменение назначения земли в данной ситуации требует создания проекта рекультивации. Аналогичные решения принимаются при промышленном загрязнении участка, либо нарушении его характеристик в ходе производственной деятельности.
- Часто на землях промышленного назначения отмечаются нарушения почвенного слоя. В данном случае не только согласовывается проект рекультивации, но и производится весь спектр необходимых работ по устранению несоответствий.
Определённые затруднения могут возникнуть в случае необходимости перевода земель сельхозназначения в промышленную категорию. Данный переход допускается только в порядке исключения, для некоторых ситуаций существуют законодательные запреты на изменение категории земельных участков.
Существует только одна причина, по которой может быть разрешено оформление земли промназначения с изменением статуса с сельскохозяйственного на промышленный – доказанный факт утраты участком сельхозназначения свойств, необходимых для ведения данной деятельности. Необходимую для подтверждения вышеописанных обстоятельств информацию должны предоставить заинтересованные стороны. Ими могут являться потенциальные арендаторы или покупатели. Но иногда возникают обстоятельства, когда муниципалитеты сами являются инициаторами этого.
В ситуации, когда ЗК отказал собственнику земли в изменении её категории, он может принимать следующие решения:
- осваивать земельный участок в соответствии с его назначением;
- увеличивать производственные мощности за счёт приобретения земельных участков промышленного значения, покупка земли в других регионах;
- продать участок земли, ввиду нецелесообразности владения, получив доход от реализации.
Переход земель промназначения в собственность государства
Существуют обстоятельства, при которых территории со статусом "земля промышленного значения" могут быть переведены в собственность государства. Это может быть как добровольное решение владельца, так и реквизиция по необходимости. Изъятие земельных участков законодательно обосновано только в определённых ситуациях:
- выполнение действий, имеющих отношение к выполнению международных соглашений;
- запланированы и производятся реконструирование имеющихся, либо строительство новых объектов федерального либо местного значения, имеющих отношение к оборонному сектору, системам государственной безопасности, стратегически и экономически важным энергетическим, транспортным и иным коммуникациям;
- земля промназначения может изыматься государством на основании судебного постановления;
- если имеются иные, объективно обоснованные причины, не противоречащие положениям федерального законодательства.
Процедура перевода территорий со статусом промышленных земель во владение государством регулируется положениями статей №49-№51 Земельного Кодекса Российской Федерации.
При этом применяются особые решения в отношении предыдущих владельцев данных земельных объектов. Права их собственности в отношении указанных участков могут быть как полностью прекращены, так и временно ограничены.
Временное реквизирование территорий "земля промназначения" возможно, как мера, применимая при возникновении особо критических, экстремальных ситуаций. По результатам завершения форс-мажорных обстоятельств, законному владельцу земельных участков промышленного назначения выплачивается денежная компенсация, и временно реквизированные территории возвращаются ему в прежнее владение.
Налог на участки промназначения
В отношении таких территорий, как земля промназначения применяется режим налогообложения, регулируемый главой №31 Налогового Кодекса Российской Федерации, ставка по которому в отношении данных территорий составляет 1,5% от их кадастровой стоимости. Данный показатель достаточно высок (если сравнивать с налогами на землю сельскохозяйственного назначения или территории населённых пунктов). Поэтому на местах могут вводиться различные виды понижающих коэффициентов.
Периодически встречаются ситуации, когда земля промышленного значения имеет необоснованно завышенную кадастровую стоимость, порой даже выше рыночной. В данных обстоятельствах для собственника имеет смысл обратиться в судебные органы, для инициации пересмотра данных. Благодаря этому появляется возможность существенного снижения налоговых выплат.
Территории под промышленную либо отраслевую деятельность, строительство и т.д. могут различаться по размерным параметрам и индивидуальным характеристикам. Минимальная площадь земель промышленного назначения определяется индивидуально, исходя из особенностей их целевого использования.
Стоимость таких земель также может варьироваться, в зависимости от наличия транспортных и инженерных коммуникаций. Чем более развита инфраструктура, тем закономерно выше цена. Стоимость аренды также во многом зависит от вышеописанных параметров, поскольку её расчёт производится, исходя из кадастровой стоимости участка.
Для нашей страны такие территории, как земля промышленного значения, играют значимую роль, поскольку от правильной организации деятельности на них во многом зависит экономический прогресс и экологическое состояние регионов.
