Участок под распределительный центр: требования к площадке и транспортной доступности

Для эффективной работы распределительного центра необходимо выбрать локацию с хорошей транспортной доступностью, качественными инженерными коммуникациями, достаточными ресурсами для развития и расширения. От правильной комплексной оценки территории зависит стоимость и скорость перевозок, а также стабильность всей логистики. В этой статье мы рассмотрим, как выбрать участок под распределительный центр и что необходимо учесть для организации современного логистического хаба.

Почему выбор участка под распределительный центр влияет на эффективность всей логистики 

Распределительный центр (РЦ) — важная часть логистической цепочки, обеспечивающая своевременное перемещение товаров от производителей к потребителям. Расположение участка под РЦ напрямую влияет на скорость перевозок и величину транспортных расходов.

Что такое распределительный центр и чем он отличается от обычного склада

Складские комплексы и распределительные центры похожи по функциям — здесь принимаются, хранятся и отгружаются различные грузы. Но есть и существенные отличия.

Главная цель склада — сохранить товар в течение нескольких недель или месяцев. Типовые операции — приемка, размещение по местам, хранение в течение нужного срока, учет, комплектация и отгрузка.

Распределительный центр ориентирован на более динамичное движение товаров, а срок хранения, как правило, варьируется от нескольких часов до нескольких дней. Скорость выполнения операций максимально высокая, запасы минимальные или почти не задерживаются. Получателями товаров чаще всего являются магазины, ПВЗ и склады в регионах. При этом РЦ вполне может иметь собственные складские корпуса на территории. Специфика работы логистических центров направлена на ускорение товаропотока и цепочек поставок. Чтобы эта задача выполнялась эффективно, крайне важно грамотно выбирать локацию. От этого напрямую зависит то, сможет ли РЦ быстро снабжать получателей, обслуживать большое количество заказов, сокращать сроки доставки и транспортные расходы.

Главные требования к участку под распределительный центр

Земельный участок нужно подбирать с пониманием текущих и стратегических потребностей бизнеса. Необходимо оценить площадь и конфигурацию, наличие градостроительных ограничений и возможность застройки при расширении, качество инженерных коммуникаций и, что особенно важно, транспортную доступность.

Достаточная площадь земельного участка

В состав РЦ входят объекты разного назначения:

• склады для временного размещения и более длительного хранения;
• административные и инженерные здания;
• площадки для приемки и отгрузки;
• площадки для ожидания и маневрирования фур и большегрузов;
• подъездные пути и пожарные проезды;
• парковки для легкового транспорта и автомобилей сотрудников;
• контрольно-пропускные пункты (КПП);
• санитарные зоны и площадки для отходов.

Земля под РЦ должна иметь некоторый запас по площади, если в плане компании есть увеличение грузопотока и строительство в несколько очередей по мере роста.

Конфигурация участка и возможность расширения

Площадь — не единственный фактор, нужно оценить также конфигурацию участка. Оптимальный вариант — правильная форма, внутри которой проще размещать площадки и развязки для транспорта и разные постройки. Возможность расширения застройки должна быть проанализирована заранее. Если на прилегающей территории уже есть другие предприятия или градостроительные требования накладывают ограничения, масштабирование в будущем может оказаться невозможным. 

Инженерная инфраструктура

Для эксплуатации современного РЦ с высокопроизводительной складской техникой, автоматизированными линиями сортировки, климатическими системами, своим серверным оборудованием и комплексами пожаротушения необходимы:

• электроснабжение достаточной мощности;
• водоснабжение;
• бытовая, промышленная и ливневая канализация;
• стабильная связь.

Готовые инженерные сети могут стать одним из главных преимуществ локации. Так, в ОЭЗ «Ступино КВАДРАТ» участки, подходящие для распределительных центров, имеют готовую инженерную инфраструктуру: 100 МВт электричества, ВЗУ и КОС на 15 000 м3, 55 000 м3 газа и оптоволоконный интернет на 1 Гбит.

Транспортная доступность: ключевой фактор для РЦ

Транспортная доступность участка занимает первое место в списке факторов, от которых зависит решение о выборе места под РЦ. Именно она определяет, сможет ли распределительный центр обеспечить быстрый товаропоток и в целом нормально функционировать. Этот критерий напрямую влияет на:

• свободный доступ к рынкам;
• стоимость логистики;
• скорость обработки заказов;
• соблюдение сроков и графиков;
• возможность сотрудничества с клиентами из разных регионов.

Чем проще добраться до объекта и чем больше видов транспорта может принять РЦ, тем ниже становятся эксплуатационные расходы.

Автомобильные подъезды и близость к магистралям

На автомобильные перевозки приходится большая часть грузопотока внутри РФ. Поэтому участок для РЦ должен иметь удобный доступ к федеральным трассам и качественные подъездные пути. На что нужно обратить внимание при оценке локации:

• сколько до ближайшей магистрали;
• какая пропускная способность у дорог;
• могут ли беспрепятственно передвигаться большегрузы;
• не проходит ли маршрут грузового транспорта через жилую застройку или по узким улицам города;
• есть ли в прилежащих районах ограничения по массе грузовых автомобилей;
• какое качество и состояние дорожного покрытия;
• имеются ли поблизости удобные развязки.

Чем меньше времени фура стоит в пробках, тем выше качество логистики РЦ и предприятий-клиентов. Для столичного региона это особенно важно. 

С точки зрения комфорта автомобильных перевозок ОЭЗ «Ступино КВАДРАТ» дает несколько преимуществ:

• 7 км до трассы М-4;
• 15 км до А-108 (Московского большого кольца);
• 52 км до ЦКАД;
• 73 км до МКАД.

Такое расположение открывает резидентам ОЭЗ прямой доступ к 25-миллионному населению Москвы и Московской области.

Возможность подвода железнодорожной ветки

Если распределительный центр работает с масштабными грузопотоками, крупногабаритными товарами, а также сырьем и промышленными материалами, огромным преимуществом будет близость к ЖД-ветке. Перевозка поездами существенно снижает зависимость от автотранспорта и ситуации на топливном рынке и оптимизирует расходы на логистику. Оценивать возможность использования железнодорожного пути необходимо уже на этапе выбора участка. Даже если ветка не нужна сейчас, она может потребоваться по мере развития РЦ.

Нужно держать во внимании:

• рельеф местности;
• особенности и застройку соседних территорий;
• технические условия подключения к путям;
• расположение точки примыкания;
• прогнозируемый грузооборот в перспективе.

Через территорию ОЭЗ «Ступино КВАДРАТ» проходят ж/д пути. Возможность подвода ветки на участок может быть выгодна при построении мультимодальной логистики и работе с тяжелыми, регулярными и межрегиональными поставками.

Доступность для персонала

Для любого распределительного центра нужен персонал, поэтому при оценке транспортной доступности важно оценить комфорт локации не только для клиентов, но и для работников. Обычно РЦ функционируют круглосуточно, а значит, сотрудники будут работать в несколько смен и добираться им должно быть удобно в любое время суток. Хороший участок отвечает следующим требованиям:

• поблизости располагаются населенные пункты;
• вокруг достаточно остановок общественного транспорта;
• есть пути для корпоративных маршрутов;
• достаточно парковочных мест.

Если добраться до участка проблематично, придется организовывать регулярную перевозку работников автобусами-шаттлами в течение всего дня, а это приводит к росту эксплуатационных издержек. 

Какие зоны нужно предусмотреть на площадке распределительного центра

Проект распределительного центра должен грамотно организовывать территорию, на которой размещаются:

• складские и технические корпуса;
• офисные и административные блоки;
• бытовые и санитарные корпуса для работников (опционально);
• выделенные зоны для фулфилмента и обработки возвратов;
• зоны приемки и отправки товаров и грузов;
• площадки для ожидания и маневрирования грузовых машин;
• внутренние дороги, подъездные пути и КПП по периметру;
• парковки для персонала и посетителей;
• участки для накопления и сортировки отходов до вывоза и утилизации.

Также для безопасной эксплуатации РЦ необходимо обеспечить пожарные проезды.

Почему важны пожарные проезды и санитарные зоны

Пожарные машины и техника должны иметь возможность быстро, беспрепятственно и в любое время суток добраться до каждого объекта инфраструктуры РЦ. При возникновении возгораний это обеспечивает оперативное тушение, безопасность персонала и снижение материального ущерба.

Наличие качественных пожарных проездов обязательно и закрепляется нормативными документами. При их игнорировании согласовать проект и ввести его в эксплуатацию невозможно.

Почему ОЭЗ «Ступино КВАДРАТ» подходит для размещения распределительного центра

Ступино — один из лидеров промышленного производства и перспективная локация с высокой инвестиционной привлекательностью, которая пользуется популярностью у предприятий разного типа. На территории ОЭЗ «Ступино КВАДРАТ» есть участки, которые могут использоваться не только как промышленные земли для строительства производственных цехов, но и для размещения компаний, оказывающих транспортно-складские услуги. Эффективному ведению деятельности способствуют:

• готовая инфраструктура (есть газ, вода, электричество достаточной мощности, ВЗУ и КОС с высоким ресурсом, стабильный интернет по оптоволокну);
• промышленный потенциал (в ОЭЗ уже работают предприятия легкой и тяжелой промышленности, металлообработки и приборостроения, пищевой, сельскохозяйственной, косметической, фармацевтической и химической промышленности, которые могут быть заинтересованы в услугах современного РЦ); 
• транспортная доступность (легко добираться до федеральных трасс и магистралей, открывающих доступ к Московской агломерации и соседним областям);
• доступ к железнодорожным путям (через территорию ОЭЗ проходит железная дорога, можно подвести ветку к территории или создать полноценный высокоэффективный разгрузочно-погрузочный путь для тех, у кого ж/д ветка не заходит на территорию);
• на территории ОЭЗ резидент может организовать собственную зону таможенного контроля (ЗТК), а на ее территории обустроить склад временного хранения (СВХ). Благодаря этому можно осуществлять таможенный контроль на своем же предприятии, быстрее выпускать товары в оборот, экономить на коммерческих услугах сторонних терминалов и уменьшать логистический цикл. Пользоваться такими СВХ могут не только резиденты ОЭЗ, но и другие предприятия округа.
• возможно строительство терминала для приема, перегрузки, хранения и отправки грузовых контейнеров, для этого доступны земельные участки и ж/д ветка.

Кроме того, логистические центры имеют право пользоваться преференциями, предоставляемыми особой экономической зоной. 

Готовая инфраструктура и крупные земельные участки

Крупные участки с подготовленной инфраструктурой упрощают выбор места и позволяют быстрее приступить к строительству. Широкий диапазон площадей помогает подобрать вариант для компактных распределительных центров и крупномасштабных логистических хабов. Строительство можно вести в несколько этапов, сдавая свободные площади в аренду и получая таким образом дополнительный доход.

Удобные подъездные пути и свободный доступ к главным автомобильным магистралям помогают выстроить эффективную логистику. Возможность подведения ж/д ветки или строительства разгрузочно-погрузочного пункта позволяет использовать все преимущества железнодорожных перевозок.

Льготы и преференции ОЭЗ для логистической деятельности

Резидентам ОЭЗ «Ступино КВАДРАТ» доступны таможенные и налоговые льготы:

• налог на прибыль — 2% с 1 по 5 год, 5% с 6 по 10 год, 15,5% с 11 года и далее;
• налог на имущество — 0% в течение 10 лет;
• налог на транспорт и землю — 0% в течение 5 лет;
• ввоз импортного сырья и производственных линий без таможенных пошлин и НДС.

Льготы действуют в течение первых 3 лет и далее регулируются ТВ Макс.

При этом специалисты ОЭЗ оказывают всестороннюю помощь при выборе участка под распределительный центр, при планировании расширения и решении административных вопросов.

Что проверить перед выбором участка под РЦ

Приобретать или брать в аренду участок нужной площади и с удачным расположением нужно только после комплексной проверки.

Правовой статус земли

Необходимо исключить:

• судебные споры;
• зарегистрированные ограничения;
• охранные зоны;
• сервитуты.

Также проверяется соответствие разрешенного использования виду деятельности и соответствие проекта градостроительным и экологическим нормам.

Градостроительные параметры

Нужно проверить:

• допустимую площадь застройки;
• разрешенную максимальную высоту построек;
• требуемые минимальные отступы от границ участка;
• ограничения по расположению объектов;
• требования к благоустройству.

Транспортные ограничения

Важно обратить внимание на:

• ограничения по движению, если маршрут идет через жилую застройку;
• лимиты по массе транспорта;
• временные и сезонные ограничения;
• пропускную способность автомагистралей;
• перспективы строительства дополнительных въездов и развязок.

Инженерные мощности

Следует проверить следующие параметры:

• доступная электрическая мощность;
• наличие резерва электроснабжения; 
• объемы газо- и водоснабжения;
• производительность канализации;
• наличие площадок для отходов;
• качество каналов связи.

В ОЭЗ «Ступино КВАДРАТ» для строительства распределительных центров доступны юридически чистые участки с отличной транспортной доступностью, соответствующие градостроительным нормам и оснащенные качественными инженерными коммуникациями.

Требования к участку под распределительный центр

Заключение

Выбор расположения и площади земельного участка под распределительный центр должен соответствовать плану развития компании. Специфика работы РЦ предполагает не просто строительство складов, а налаживание логистического процесса, который определит скорость поставок, транспортные издержки и возможность роста в будущем. Принимать решение нужно на основе комплексного анализа нескольких факторов — локации, размеров территории, качества инженерных коммуникаций, транспортной доступности и юридической чистоты. 

Одни из лучших условий можно найти в ОЭЗ «Ступино КВАДРАТ»: участки большой площади, близость к ключевым автодорогам и ж/д путям, синергетический эффект от взаимодействия с другими предприятиями на территории особой экономической зоны и столичного региона. Таможенные и налоговые льготы, а также меры государственной поддержки дают резидентам ОЭЗ весомые стратегические преимущества для эффективной логистики и стабильного развития.

Часто задаваемы вопросы