Участок под производство: как рассчитать площадь с учётом здания, логистики и инженерной инфраструктуры

Если вам предстоит выбрать участок для промышленного предприятия, необходимо учитывать множество параметров: требуемую площадь, логистику, соответствие нормативам пожарной безопасности. Ошибки на этом этапе могут привести к проблемам, например к сложностям с размещением оборудования или подвозом сырья. Предлагаем пошаговую методику, которая помогает учесть все важные критерии и получить в своё распоряжение участок под производство, соответствующий вашим потребностям.

От чего зависит площадь участка под производство

Базовый принцип, на который следует ориентироваться, — сначала нужно спроектировать здание, определить его размеры и другие характеристики и только после этого подбирать под него участок. Последствиями попытки вписать производство в заранее купленную территорию могут стать:

• дополнительные расходы — придётся расширять участок или даже покупать новый;

• нарушение нормативов;

• необходимость отказаться от новых производственных линий.

Факторы, которые необходимо учесть при расчёте площади:

• пятно застройки;

• логистика;

• пожарные проезды;

• инженерные объекты;

• наружные склады;

• парковки;

• резерв;

• нормативные отступы.

Шаг 1. Рассчитайте площадь производственного здания

Важно принять во внимание особенности будущего производства и актуальные требования законодательства, в том числе нормативы пожарной безопасности.

Производственные и технологические зоны

При расчёте площади производственных помещений нужно исходить из оборудования, которое будет использоваться. Базовый принцип — подсчитайте площадь, которую займут станки, и умножьте на коэффициенты, учитывающие рабочие зоны, проходы и обслуживание.

При этом учитывают:

• производственные линии и отдельно стоящее оборудование;

• рабочие зоны операторов — пространство, которое нужно им, чтобы подходить к станкам и управлять ими;

• пространство для обслуживания и ремонта;

• технологические проходы — ширина зависит от интенсивности движения;

• участки промежуточного хранения — места для заготовок;

• лаборатории и зоны контроля качества;

• помещения для подготовки сырья;

• зоны упаковки продукции.

Коэффициент использования площади для цехов — 0,3–0,4. Если оборудование занимает 100 м², производственная площадь составит примерно 250–330 м². Вспомогательные площади добавляют ещё 30–45 %.

Склады внутри здания

Внутренние склады обычно занимают значительную часть площади. В эту категорию входят склады сырья, комплектующих, готовой продукции, отходов.

Площади закладывают:

исходя из норматива запаса — сутки, неделя, месяц;

с учётом способа хранения — стеллажный, напольный, подвесной.

Административные и бытовые помещения

Помимо производства, в здании нужно предусмотреть бытовой блок и офис. Нормы расчёта определяются численностью персонала. При этом учитываются:

• офисная часть — кабинеты для руководителей, бухгалтеров, зал для совещаний;

• раздевалки и душевые — зависят от числа работающих в смену;

• комнаты персонала — места для отдыха, обогрева;

• санитарные помещения — туалеты, умывальники;

• столовая или комната приёма пищи;

• технические помещения — электрощитовые, вентиляционные, серверные.

Как высота здания влияет на площадь

Обязательно нужно учитывать высоту здания. С одной стороны, высокое производственное помещение даёт возможность установить больше оборудования, а высокий склад позволяет использовать многоярусное хранение, уменьшая пятно застройки. С другой стороны, увеличение высоты здания делает требования к пожарным проездам более жёсткими:

• для зданий до 13 метров ширина проезда — 3,5 м;

• от 13 до 46 м — 4,2 м;

• выше 46 м — 6 м.

• Расстояние от проезда до стены — от 5 до 10 м.

Более высокому зданию нужны более широкие проезды, следовательно, размер земельного участка под производство увеличивается.

Шаг 2. Переведите площадь здания в пятно застройки

Важно понимать разницу между терминами:

• общая площадь здания — сумма площадей всех этажей;

• полезная площадь — сумма площадей помещений без учёта стен, шахт;

• площадь застройки — площадь по внешнему контуру стен на уровне цоколя;

• пятно застройки — проекция всех частей здания на землю.

Если корпус одноэтажный, общая площадь и пятно застройки совпадают. Если здание многоэтажное, пятно меньше площади. Например, у двухэтажного корпуса площадью 2 000 м² пятно будет 1 000 м².

Шаг 3. Рассчитайте площадь наружной логистики

Для въезда и выезда крупногабаритных грузовых автомобилей, фур, специальной техники требуется большая территория.

Въезд и контрольно-пропускной пункт

На въезде необходимо предусмотреть:

• основной и резервный въезд;

• КПП с охраной;

• зону ожидания транспорта;

• весовую;

• шлагбаумы;

• накопительную площадку перед въездом.

Внутриплощадочные дороги

Дороги рассчитывают с учётом габаритов транспорта, который обычно используется на предприятии. Например, длина стандартной фуры — 13,6 м, в сцепке с тягачом — 16,5 м. Длина автопоезда по закону может достигать 20 м.

Дополнительно учитываются:

• радиусы поворота — не менее 12–15 м;

• одностороннее или двустороннее движение — ширина для фур не менее 6–7 м;

• места разъезда;

• возможность кругового движения;

• разворотные площадки — диаметр не менее 20 м;

• место для отбрасывания снега при его уборке.

Зоны погрузки и разгрузки

Рампам и докам необходимо пространство. На территории производственного предприятия понадобятся:

• погрузочные доки — количество и площадь определяются в соответствии с интенсивностью грузооборота;

• рампы;

• площадки перед воротами;

• зоны маневрирования;

• буферные зоны для ожидающих автомобилей;

• места для временного размещения грузов.

Разделение транспортных и пешеходных потоков

Для безопасного перемещения автомобилей и пешеходов по участку следует определить зоны и разделить потоки. Необходимо предусмотреть:

• автомобильное движение — для грузового транспорта и легковых машин;

• маршруты для сотрудников;

• пути, по которым могут передвигаться посетители;

• аварийные, пожарные, эвакуационные маршруты.

Шаг 4. Учтите пожарные проезды и противопожарные расстояния

При расчёте площади участка под производство предусматривают:

• пожарные проезды — маршруты, которыми может пользоваться техника для тушения пожара;

• противопожарные разрывы — расстояние между зданиями, препятствующее распространению огня.

Ширина разрывов зависит от огнестойкости, класса пожарной опасности, категории производства и характеристик соседних объектов.

Ширина пожарного проезда в зависимости от высоты здания

СП 4.13130.2013 предусматривает минимальную ширину пожарного проезда, которая зависит от высоты производственного, складского или иного здания:

• до 13 м — 3,5 м;

• от 13 до 46 м — 4,2 м;

• более 46 м — 6 м.

В ширину разрешается включать тротуар.

С какой стороны должен быть обеспечен пожарный подъезд

В данном случае требования зависят от размеров:

• с одной стороны — при ширине до 18 м;

• с двух сторон — при ширине более 18 м;

• со всех сторон — при площади застройки более 10 000 м² или ширине более 100 м.

Расстояние от проезда до производственного здания

Расстояние от края проезда до стены:

• высота здания до 28 м — от 5 до 8 м;

• более 28 м — от 8 до 10 м.

Что ещё занимает место на участке

На участке также могут быть другие объекты и зоны. Их наличие определяется особенностями производства и другими факторами. Это, например:

• кольцевые разворотные площадки;

• зоны пожарных гидрантов;

• пожарные резервуары — если водопровод недостаточно эффективен.

Шаг 5. Зарезервируйте место под инженерную инфраструктуру

Промышленное производство потребляет много ресурсов. Поэтому на участке обязательно размещают инженерные объекты.

Электроснабжение

Должны быть:

• трансформаторные подстанции — встроенные или отдельные, с ограждением;

• вводно-распределительные устройства;

• резервные генераторы — с шумозащитой и площадкой для топливных баков.

Газоснабжение и теплоснабжение

Необходимо предусмотреть:

• газораспределительный пункт;

• тепловой пункт;

• котельную — отдельное строение с удобными подъездами для техники.

Водоснабжение и водоотведение

На участке необходимы:

• скважины и насосные станции;

• водоочистные сооружения;

• локальные очистные сооружения для промышленных и ливневых стоков — с подветренной стороны, с санитарными разрывами.

Почему коммуникации у границы не отменяют расчёт площади

На территории ОЭЗ действуют:

• сети газа, электричества, водоснабжения, водоотведения;

• внутриплощадочные дороги.

Управляющая компания подводит коммуникации к границам участков резидентов. При этом внутреннюю разводку сетей, размещение трансформаторных подстанций, ГРП и других инженерных объектов необходимо учитывать при составлении генплан производственного объекта. Эти сооружения занимают значительную площадь; для многих из них нужно предусмотреть охранные зоны.

Шаг 6. Добавьте наружные склады и вспомогательные площадки

На участке могут быть:

• открытые склады металла, пиломатериалов, инертных материалов — понадобятся площадки с твёрдым покрытием и разворотные круги для кранов;

• навесы для хранения техники и упаковки;

• площадки для временного хранения отходов в контейнерах;

• зоны ремонта транспорта.

Для складов и площадок нужно предусмотреть возможность подъезда техники. На площадь влияют масса хранимого материала и допустимая нагрузка на покрытие.

Шаг 7. Рассчитайте парковки и территорию для персонала

Парковки занимают много места. Расчёт производится в соответствии с численностью сотрудников и уровнем автомобилизации: обычно предусматривают одно машино-место на 3–5 работающих. Стандартное машиноместо с проездами — 15–20 м². Отдельно предусматривают гостевую парковку, места для велосипедов, а также для автопогрузчиков и электрокаров, если они не заезжают в здание.

Шаг 8. Предусмотрите резерв для развития производства

Покупать участок без резерва по площади — рискованное решение. Обычно рассматривают три сценария:

• минимальный — только для размещения текущей производственной программы;

• рабочий — текущая программа плюс эксплуатационный резерв;

• перспективный — предусматривает возможность для второй очереди производства, новых линий, дополнительных складов.

Формула расчёта площади производственного участка

Требуемую площадь участка можно рассчитать по формуле:

S_участка = S_застройки + S_логистики + S_пожарных_проездов + S_инженерии + S_открытых_складов + S_парковок + S_резерва

где:

• S_застройки = пятно здания + отступы до границ (минимум 3 м);

• S_логистики = дороги (6–7 м × длина) + маневровые зоны + рампы;

• S_пожарных_проездов = площадь проездов, которые можно совместить с дорогами; расстояние от них до стен должно составлять 5–10 м;

• S_инженерии = 5–15 % от площади участка;

• S_открытых_складов = по заданию;

• S_парковок = 10–20 % от площади;

• S_резерва = по выбранному сценарию.

Пример расчёта участка под производственный корпус

Допустим, вам нужен участок под одноэтажный цех площадью 5 000 м². Пятно застройки — 5 000 м², высота здания — менее 13 м.

Соответственно:

• пятно — 5 000 м²;

• пожарные проезды: подъезд с двух сторон, расстояние 6 м. Периметр 300 м, зона 300 × 6 = 1 800 м², плюс разворотные 200 м². Итого 2 000 м²;

• логистика: 10 доков с площадкой 25 м — 500 м², въездная группа с накопителем — 600 м²;

• инженерия: КТП, ГРП, очистные — 800 м²;

• парковка: 50 мест по 18 м² — 900 м²;

• резерв: 10 % — 1 000 м².

Итого: 5 000 + 2 000 + 500 + 600 + 800 + 900 + 1 000 = 10 800 м². С учётом озеленения и отступов — 1,2–1,5 га.

Частые ошибки при выборе площади участка

Те, кто планирует приобрести участок под производство, нередко совершают ошибки:

• рассчитывают площадь только под здание, без учёта логистики — грузовики не могут ни подъехать, ни развернуться;

• игнорируют пожарные подъезды, противопожарные разрывы — это влечёт за собой отказ в разрешении на строительство или запрет на ввод в эксплуатацию;

• не предусматривают резерв — приходится расширять производство на другой площадке;

• не учитывают высоту здания — не получается сэкономить место из-за широких проездов и отступов;

• не предусматривают достаточно места для парковки грузовиков на въезде — могут возникнуть заторы и аварии.

Чек-лист перед покупкой участка под производство

1. Есть ли разрешение на использование участка под промышленное производство?

2. Есть ли обременения?

3. Каков рельеф участка и как перепады высот влияют на затраты?

4. Подведён ли газ, какая мощность электросетей?

5. Есть ли водопровод и канализация?

6. Каковы размеры санитарно-защитной зоны до ближайшего жилья?

7. Какова стоимость выноса сетей с участка?

8. Соответствует ли площадь расчётам?

Как подобрать участок в ОЭЗ «Ступино Квадрат»

ОЭЗ «Ступино Квадрат» — локация с хорошей транспортной доступностью, подготовленной инфраструктурой, налоговыми и таможенными льготами. Для выбора участка на этой территории воспользуйтесь рекомендациями из этой статьи.

Необходимо:

• приобрести земельный участок;

• составить и защитить финансовую модель, получить решение экспертной комиссии;

• подписать соглашение, обеспечивающее статус резидента.

Если у вас есть вопросы, обращайтесь: мы проконсультируем вас.

Заключение

Расчёт участка — инженерная задача, к решению которой нужно подходить системно. Начните проектирование с размещения оборудования, затем переходите к зданию и только потом — к территории. На ней должны поместиться здание и инженерные сети, причём всё следует продумать с учётом удобной логистики и безопасности. Желательно сразу предусмотреть резерв для дальнейшего расширения.