Как выбрать участок (землю) под пищевое производство: требования к площадке, коммуникациям и размещению

Пищевая промышленность — зрелая и устойчивая к кризисным явлениям отрасль со сложившимся регулированием и высоким потенциалом. Строительство предприятий этой сферы привлекательно для инвесторов, причем больше всего проектов наблюдается в ЦФО. Давайте разберемся, какие существуют требования к участку под пищевое производство, как выбрать локацию и в каких случаях можно рассмотреть размещение в ОЭЗ.

Почему участок под пищевое производство требует особой проверки

При выборе участка для пищевого производства нужно проанализировать комплекс параметров — площадь, расположение, возможность соблюдения санитарных, технологических и экологических требований.

Чем пищевое производство отличается от обычного промышленного объекта

Строительство пищевого производства должно сформировать производственный комплекс, на котором будут выпускаться безопасные продукты питания, и выбор площадки принципиально важен.

Помимо цены, удобного расположения и транспортной доступности бизнесу нужно думать о:

• санитарных ограничениях и нормах;

• требованиях Роспотребнадзора;

• правилах обеспечения безопасности продукции;

• защите от загрязнений сырья и готовых продуктов;

• соблюдении технологических и температурных режимов.

Инженерные сети должны поддерживать бесперебойное функционирование производственных установок и холодильного оборудования, водоподготовку и очистку стоков. Если не хватает электрических мощностей и газа, отсутствует стабильное водоснабжение и водоотведение либо нельзя организовать локальные очистные сооружения, стоимость запуска вырастет значительно, а в некоторых случаях реализация проекта будет невозможной. Все это требует всестороннего анализа земельного участка.

Правовой статус земли: что проверить до выбора участка

Рассматриваемый участок должен подходить для предприятия пищевой промышленности. Нужно проверить несколько параметров.

Категория земли и вид разрешенного использования

Изучите по документам следующие моменты:

• категория земли (подходит ли под пищевое производство);

• актуальный вид разрешенного использования (ВРИ) и возможность его изменения;

• градостроительный план, наличие или возможность установления СЗЗ, близость к жилым районам.

Градостроительные ограничения

К этой группе параметров земельного участка относятся:

• допустимые плотность и пятно застройки;

• предельная высота зданий;

• разрешенные отступы от границы участка;

• возможность возведения вспомогательных сооружений, складов и административных корпусов.

Обременения и зоны с особыми условиями использования

Повышают риски:

• водоохранные зоны, охранные зоны сетей, зоны с особыми условиями эксплуатации;

• спорные права собственности, судебные разбирательства, обременения;

• сервитуты.

Санитарно-защитная зона и соседство производств

Любое производство, в том числе и пищевое, влияет на окружающую среду. При этом и факторы окружающей среды также могут сказаться на технологическом процессе. Чтобы сделать работу компаний пищевой сферы стабильной и безопасной, нужна санитарно-защитная зона (СЗЗ).

Что такое СЗЗ и зачем она нужна

СЗЗ представляет собой специально установленную вокруг пищевого предприятия территорию, которая отделяет его от участков с жилой застройкой и мест массового пребывания людей. Ее размеры зависят от того, к какому классу опасности относится производство по СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Санитарно-защитная зона устанавливается федеральным или территориальным управлением Роспотребнадзора и должна быть у каждого работающего предприятия. 

СЗЗ, согласно Градостроительному кодексу, является зоной с особыми условиями использования. На ее территории не должно быть домов, мест отдыха, детских площадок, образовательных учреждений и т.д.

Функции СЗЗ:

• создать безопасную территорию между заводом и жилыми районами;

• ограничить жилищное строительство в пределах СЗЗ;

• не допустить превышение допустимой концентрации загрязняющих веществ;

• повысить поглощение шума и пыли за счет зеленых насаждений.

Цели СЗЗ:

• снизить воздействие шумов, запахов и других факторов на людей;

• обеспечить выполнение санитарных норм;

• защитить население от негативного влияния производства.

СЗЗ не только обеспечивает экологическую безопасность, но также защищает компанию. При установке такой зоны в соответствии с нормативами:

• жилая застройка не сможет подобраться слишком близко к производству;

• снижаются риски поступления жалоб от жителей соседних территорий на шумы, запах и загрязнения;

• работу можно вести в соответствии с требованиями законодательства, не опасаясь штрафов и ограничений.

Как соседние производства влияют на выбор участка

Если вы выбираете участок самостоятельно, обратите внимание на влияние соседних производств. На прилегающих территориях не должно быть заводов без СЗЗ достаточного размера, которые в процессе работы выделяют пыль, химические выбросы и запахи либо генерируют избыточное количество шума. 

При этом пищевое производство с выбросами загрязнений или сильными запахами само должно обеспечить правильную СЗЗ и позаботиться о вентиляции, очистке воздуха, переработке отходов и продуманном размещении корпусов. 

В ОЭЗ «Ступино КВАДРАТ», где уже работают предприятия пищевой отрасли, можно выбрать участок с правильным территориальным расположением и санитарными разрывами. Это позволит приступить к строительству пищевого производства быстро, а в дальнейшем поддерживать безопасность продукции, вести деятельность в соответствии с действующими санитарными требованиями и градостроительными ограничениями. 

Участок для пищевого производства в пределах особой экономической зоны — надежный и безопасный вариант, при котором будет учтена совместимость процессов разных предприятий. У мясной, рыбной и молочной переработки, выпуска кондитерских изделий, напитков и упаковки разные требования к воде, стокам, запахам и температурным режимам. Специалисты ОЭЗ «Ступино КВАДРАТ» открыты для диалога и помогают находить эффективные решения для разных производственных задач и проблем. 

Какие риски возникают при неправильном соседстве

Из-за ошибок при выборе участка может потребоваться пересмотр проекта СЗЗ. Кроме того, увеличиваются затраты на очистку воздуха и вентиляцию, на водоотведение и очистку стоков. Возникают ограничения по размещению корпусов с цехами. Все это ведет к росту издержек и затрудняет как строительство, так и налаживание производства.

Кроме того:

1. Повышается риск попадания в готовую продукцию частиц грязи из окружающей среды и из-за перекрестного загрязнения.

2. Ухудшается санитарно-эпидемиологическое состояние прилегающих районов, что может вызвать конфликты и разбирательства с жителями.

3. Нарушаются санитарные нормы, налагаются штрафы, подрывается доверие со стороны контролирующих органов.

4. Возможны экологические последствия — загрязнение водоемов, воздуха и почвы.

5. Информация о вреде природе и нарушениях может привести к репутационным потерям. Проблемное предприятие теряет привлекательность для инвесторов и партнеров.

Наличие или возможность формирования СЗЗ — обязательное условие при выборе земельного участка, без которого стабильность работы компании и ее дальнейшее развитие затруднительны, а иногда и невозможны.

Требования к площади и конфигурации участка

При изучении локации нужно отталкиваться не только от актуальных потребностей бизнеса, но и от планов по развитию компании пищевой отрасли. От этого напрямую зависит площадь и конфигурация участка. Слишком маленькая площадка создаст ограничения для роста, а слишком большая — избыточные расходы на старте и при содержании территории. 

Что должно разместиться на участке

Помимо производственных корпусов на территории могут располагаться:

• склады сырья и готовой продукции;

• зоны для приемки и отгрузки товаров;

• административно-бытовые объекты для персонала;

• инженерные сооружения и площадки под инженерное оборудование;

• площадки для ожидания, разворотные зоны и подъездные пути для грузового транспорта;

• парковка для автомобилей сотрудников и посетителей;

• пожарные проезды;

• контрольно-пропускные пункты (КПП).

На этапе проектирования важно заложить возможность расширения предприятия без переезда в новую локацию и без реконструкции имеющихся территорий.

Коммуникации для пищевого производства: что критично проверить

Без современной инженерной инфраструктуры стабильное функционирование предприятия невозможно. От ее качества и мощности зависит стоимость проекта и издержки при работе.

Электроснабжение

Оцените доступные мощности и резерв, наличие сетевых ограничений и надежность линии. Электрические сети должны обеспечить работу:

• производственных линий и линий упаковки;

• холодоснабжения и вентиляции;

• насосного оборудования;

• канализации и очистных сооружений;

• освещения и резервных систем.

Водоснабжение

Объем, качество и стабильность воды принципиально важны, поскольку она используется для приготовления продукции, мытья оборудования, санитарной обработки цеха и помещений, охлаждения оборудования и хозяйственно-бытовых нужд. Дополнительно требуется подготовка воды и разделение подачи технической и питьевой воды.

Водоотведение и стоки

В отходах пищевой промышленности могут присутствовать остатки сырья и моющих средств. При организации водоотведения и стоков нужно оценить:

• параметры сброса и разрешенные объемы;

• возможность установки локальных очистных сооружений;

• системы производственной канализации;

• наличие отдельной ливневой канализации.

При проектировании водоотведения необходимо позаботиться также о предварительном удалении из стоков органики и установке жироулавливателей. Частицы сырья, готовой продукции и разнообразные биологические остатки провоцируют неприятные запахи и загрязняют окружающую среду. Жир оседает на трубах, ухудшает работу локальных и городских очистных сооружений, может привести к нарушению требований по качеству сточных вод и соответствующим штрафам. 

Газ, тепло, пар и холод

Доступность таких инженерных коммуникаций нужно рассматривать в контексте направления работы предприятия:

• хлебопекарным заводам нужны газ и пар;

• на молочных предприятиях важно стабильное холодоснабжение;

• при переработке мяса требуются значительные холодильные мощности;

• в производстве напитков необходима стабилизация температурного режима и водоснабжение.

При этом необходимо отопление в производственных, административных, бытовых и складских корпусах. Поэтому доступность подключения и стоимость создания недостающих коммуникаций нужно оценить уже на этапе выбора площадки.

Логистика и транспортная доступность пищевого производства

Непродуманная логистика снижает эффективность и скорость работы предприятия и увеличивает издержки. У хорошего участка под пищевое производство должна быть нормальная транспортная доступность и правильная организация внутренних маршрутов. 

Подъездные пути и движение грузового транспорта

Важные параметры:

• близость к автомагистралям, достаточная пропускная способность дорог на прилегающей территории, отсутствие ограничений на движение грузового транспорта;

• дороги достаточной ширины и с нужными радиусами поворотов для безопасного разъезда;

• площадки для разворота фур и стоянки для ожидания;

• разделение потока грузовых и легковых автомобилей.

Важно обеспечить качественное дорожное покрытие на территории предприятия и вокруг него, чтобы при движении тяжелого транспорта не поднималась пыль.

Логистика сырья и готовой продукции

Маршруты движения сырья, материалов и готовых продуктов должны быть оптимальными. Необходимо, чтобы:

• сырье оперативно подавалось непосредственно в зону приемки;

• продукция перемещалась на склад и быстро попадала в зону отгрузки;

• время на преодоление внутренних маршрутов было минимальным.

Особенно важна логистика сырья и товаров для компаний, специализирующихся на скоропортящейся продукции, когда важно исключить нарушения температурного режима.

Доступность для персонала

Участок для пищевого производства должен быть расположен так, чтобы до него могли легко добираться сотрудники. От этого зависит бесперебойность работы и возможность комплектовать полные рабочие смены. К слову, при сменном графике работы нужно обеспечить комфортный круглосуточный доступ. Преимущество имеют площадки вблизи населенных пунктов с трудовым ресурсом, локации у больших дорог и остановок общественного транспорта.

Требования к внутренней организации площадки

На участке с удачным расположением должна быть возможность правильной организации территории — для обеспечения безопасности продукции, эффективности технологических процессов и соблюдения санитарных норм на каждом этапе производства.

Разделение потоков

Для снижения рисков перекрестного загрязнения потоки сырья, готовой продукции и отходов, а также потоки персонала с разными функциями не должны пересекаться. Для этого необходимо выстроить грамотные маршруты:

• приемки сырья и материалов;

• движения полуфабрикатов;

• перемещения готовых продуктов;

• вывоза отходов;

• обслуживания оборудования инженерных систем;

• движения работников.

Зоны санитарной обработки

На пищевом предприятии должны быть выделены участки и помещения санитарной обработки. В зависимости от особенностей производства могут потребоваться:

• санитарные пропускники для сотрудников;

• отдельные моечные зоны для оборудования, инвентаря и тары;

• места хранения санитарной одежды;

• участки для дезинфицирующей обработки транспорта.

Чистые и условно грязные зоны необходимо разделить, чтобы защитить помещения, где располагаются производственные линии.

Пожарная и промышленная безопасность

Нужно предусмотреть:

• доступ пожарной техники ко всем постройкам на территории;

• свободные пожарные проезды;

• противопожарное водоснабжение;

• эвакуационные маршруты;

• соблюдение расстояния между зданиями для пожарной безопасности.

При использовании на производстве газа, пара и холодильного и иного потенциально опасного оборудования в проекте должны быть учтены правила промышленной безопасности и требования к инженерным системам.

Кому подойдет участок под пищевое производство в ОЭЗ «Ступино КВАДРАТ»

Выбор участка для пищевого производства и дальнейшее строительство предприятия требуют сложного многоэтапного анализа. Большое количество рисков и требований к подходящей земле делает безопасным и привлекательным размещение в особой экономической зоне. Так, в ОЭЗ «Ступино КВАДРАТ» можно найти участок с оптимальной для актуальных и стратегических задач площадью и готовой инфраструктурой, позволяющей реализовывать проекты любого масштаба.

Расположение

Город Ступино — один из лидеров промышленного производства Московской области. Это перспективная локация с высокой инвестиционной привлекательностью. Выстроить эффективную логистику здесь помогают:

• удобное расположение — 7 км до М-4, 15 км до «бетонки», 52 км до ЦКАД, 73 км до МКАД;

• хорошая транспортная доступность — рядом крупные автомагистрали, через территорию проходят ж/д пути;

• развитая транспортная инфраструктура — удобные подъезды для грузового транспорта;

• соседство с населенными пунктами с большим потенциалом для набора персонала;

• доступ к рынку Московского региона.

Инженерные коммуникации

Резидентам ОЭЗ «Ступино КВАДРАТ» доступны:

• быстрое подключение к инженерным сетям;

• электроснабжение — 100 МВт;

• газоснабжение — 55 000 м3;

• ВЗУ и КОС — 15 000 м3;

• современные очистные сооружения, помогающие соблюдать санитарные требования. 

Важно: каждый завод должен сам устанавливать свои очистные сооружения.

Преференции

Работа на территории особой экономической зоны дает финансовые преимущества и налоговые льготы:

• 2% на прибыль в течение 5 лет (7% с 6 по 10 год, 15,5% с 11 года);

• 0% на имущество в течение 10 лет;

• 0% на транспорт в течение 5 лет;

• 0% на землю в течение 5 лет;

• ввоз сырья и производственных линий без НДС и таможенных пошлин.

Льготы предоставляются в течение первых трех лет, а далее регулируются «ТВ Макс».

Всесторонняя помощь и сопровождение

Специалисты ОЭЗ «Ступино КВАДРАТ» помогут подобрать участок с правильным соседством, возможностью формирования СЗЗ и выполнения санитарных требований. Резидентам доступна помощь в решении организационных и административных вопросов, а также поддержка при взаимодействии с государственными органами.

Заключение 

Выбор земли под строительство пищевого производства — сложная комплексная задача, предполагающая оценку расположения, окружения и площади участка, его транспортной доступности, правового статуса, инженерного обеспечения и санитарных ограничений. Ошибки на этапе выбора приводят к росту затрат на проектирование, возведение и модернизацию. До покупки участка нужно провести техническую, юридическую и экологическую экспертизу.

Если приоритетом компании является быстрое строительство и запуск, рациональным решением может быть размещение в ОЭЗ «Ступино КВАДРАТ». Такой подход исключает риски при выборе, дает таможенные и налоговые льготы и открывает горизонты для безопасной работы и масштабирования.