Крупные производственные предприятия различных направлений нуждаются в определённых ресурсах земельных массивов – для обустройства промышленных объектов (цехов, вспомогательных мощностей, складов и др.) и административных зданий, необходимых для осуществления своей деятельности. В зависимости от масштабности производственного предприятия, оно может, в ряде случаев, занимать территорию, сопоставимую по размерам с площадью небольшого города. Для того чтобы дать возможность таким предприятиям нормально функционировать, с соблюдением всех необходимых правовых, санитарных и иных норм, была выделена отдельная категория земель – земли промышленного назначения.
Как продать или приобрести участки ЗПН
При имеющемся намерении купить земельный участок промназначения прежде всего необходимо убедиться в наличии у продавца правоустанавливающих документов на данную территорию, прошедших обязательную госрегистрацию (данный аспект очень важен – незарегистрированные документы недействительны).
Реализующий участок ЗПН продавец, помимо этого, обязан предъявить потенциальному покупателю следующий пакет документов:
- свидетельство кадастровой регистрации, подтверждающее то, что продавец является официально подтвержденным собственником данной территории;
- кадастровый паспорт, где отражена вся необходимая информация об участке – его локация, границы, номер, оценочная (кадастровая) стоимость и допустимые варианты использования;
- паспорт;
- если продавец находится в браке, дополнительно он должен предоставить согласие супруга (супруги) на совершение сделки.
Сама процедура купли-продажи проходит в несколько этапов. Сначала собираются и подготавливаются необходимые документы, затем заключается предварительное соглашение о сделке по земельному участку. Если границы участка не отражены в кадастровом паспорте, то дополнительно, перед тем, как продавать, проводят еще и межевание. Далее следует проверка правоустанавливающих документов на участок ЗПН (это может сделать как сам покупатель, так и компетентный специалист – юрист), с последующим нотариальным оформлением и заверением. После этого составляется акт о передаче прав, и уже новый собственник участка регистрирует его в Росреестре на себя.
Денежные средства могут передаваться после заверения сторонами договора о купле-продаже, либо после передачи прав на земельный участок.
Оформление передачи прав по договору купли-продажи может занять около месяца. Здесь всё зависит от степени готовности и наличия необходимой документации. Сама регистрация земельного права нового собственника в отношении приобретенного участка может занять до 10 дней.
Если продавец предоставил недостоверные сведения, либо каким-то образом нарушил права третьих лиц, сделка может быть отменена, как недействительная.
Реализующая сторона (продавец) может быть освобождена от налога на прибыль, в случае, если владение земельным участком превышает 3-5 летний период.
Собственниками ЗПН и размещенных на них объектов недвижимости могут выступать физические, юридические лица, государство.
Нюансы пользования, характеристики и категории ЗПН
В зависимости от целей использования, участки ЗПН относятся по своему назначению к следующим видам:
- энергетика;
- транспорт;
- производства;
- связь, радиовещание, ТВ, IT;
- космическая деятельность;
- размещение инженерных инфраструктур;
- оборона;
- безопасность;
- иное спецназначение.
Из представленного выше списка категорий те земли, которые имеют прямое отношение к обеспечению безопасности и стратегически важных интересов государства – относятся к федеральной собственности.
Использовать земли промышленного назначения можно только в соответствии с допустимым вариантом использования, отражённым в соответствующей документации. Прежде чем приобретать земельный участок, следует внимательно изучить данный пункт на предмет соответствия предполагаемой деятельности.
Общая характеристика ЗПН определяет их как выделенные территории за пределами населенных пунктов, пригодные для возведения производственных мощностей и сопутствующих объектов, необходимых для обеспечения промышленной деятельности. Организация производств, оказывающих негативное влияние на экологию, требует наличия дополнительных территорий вокруг них, носящих статус санитарно-защитных зон.
Особенности ЗПН
На территории промземель запрещено жилое строительство. При наличии в непосредственной близости жилых поселений необходимо учитывать то, что со временем они могут разрастись, вследствие чего возникнет необходимость в смене статуса пользования земли. Подразделение промышленности по эксплуатационным нуждам на обрабатывающую либо добывающую создаёт определённые отличия в возможностях продажи промышленных земельных участков: те из них, на которых производится добыча ресурсов недр, допустимо продавать только с особого разрешения органов власти. Государство имеет право задействовать земли промышленного назначения для своих нужд.
В каких случаях ЗПН может отойти в собственность государства
Землю промышленного назначения (вне зависимости от формы собственности) в соответствии со статьей 56.3. Земельного Кодекса России может затребовать государство – для реализации задач обустройства, реконструирования объектов местного, регионального либо федерального значения.
Аренда промышленных земель
Для взятия в аренду возможен участок земли промышленного назначения с обозначенными в кадастровом паспорте размерами, и поставленный на кадастровый учёт. Договор аренды в данной ситуации подразумевает передачу вышеназванного участка в возвратное (на определенный срок) возмездное пользование собственником (юридическое, частное лицо, государство) арендатору (физическому лицу, организации). В течение указанного срока эксплуатация арендатором земель промназначения должна осуществляться в соответствии с правилами и нормами разрешенного использования. Передача участка в субаренду возможна только в том случае, если подобный шаг оговорен в арендном договоре.
Правила приобретения ЗПН
Выбирая промышленный земельный участок для производственных нужд, помимо учитывания возможностей разрешённого использования, необходимо придерживаться следующих правил:
- Оценить уровень имеющейся инженерной инфраструктуры. В ряде случаев прокладывание и подключение новых коммуникаций может поставить под вопрос целесообразность промышленного строительства.
- Определить степень транспортной доступности (удалённости) территории и наличие качественных подъездных путей. Готовые функциональные решения в данном направлении позволят существенно сэкономить денежные средства. И не только на создании необходимых коммуникаций, но и на последующей логистике.
- Выявить степень адаптированности ЗПН под специфику предполагаемых нужд (наличие готовых производственных помещений, доступность необходимых ресурсов и др). В этом плане привлекательность вторичных участков для покупки (ранее использовавшихся для схожих задач) выше.
Ну, и как уже говорилось в начале статьи, важнейшее значение имеет юридическая чистота и полнота предоставляемой продавцом документации на данный участок.
Продажа промышленных земель – нюансы сделки
Параметры и особенности сделок по покупке и реализации земель промышленного назначения регламентируются пунктом №5 статьи 454 ГК и статьёй 37 ЗК РФ.
Согласно положениям данных законов, объектом сделки может выступать участок земли, находящийся на государственном кадастровом учете, на следующих условиях:
- Покупатель данного участка должен быть проинформирован о наличии обременений, а также об имеющихся ограничениях в пользовании.
- При сокрытии продавцом указанной информации, покупатель вправе аннулировать договор либо потребовать возмещение части стоимости.
Встречаются ситуации, когда желая обеспечить себе дополнительные выгоды, либо снять с себя ответственность, недобросовестные продавцы пытаются внести в договор купли-продажи дополнительные пункты. Чаще всего это касается вероятности предъявления претензий на владение участком от третьих лиц (продавец в этом случае пытается переложить риски на покупателя), ограничения последующих сделок с землей, либо права продавца в любой момент выкупить земельный участок обратно. Согласно положений статьи 37 Земельного Кодекса России навязывание таких условий незаконно, и следовательно – их можно считать недействительными.
